最近我觀察，房地產市場跟十年前的差別很大，我指的不是供求關係和房價走勢，而是新房市場和二手房市場，出現了明顯的融合現象。

我在《北京的新房漲了五成？跟二手房沒有一毛錢關系》裏科普過，新房市場和二手房市場，雖然都屬於樓市，但以前卻是涇渭分明的兩個市場。 新房市場，是“增量房”市場，交易雙方是開發商和購房人。 二手房市場，是“存量房”市場，交易雙方有可能既是購房人，又是售房人。

新房和二手房，對應著完全不同的兩種客群。 類似買車，買新車和買二手車的，也是完全不同的客群，在行銷上就要打出很明顯的區別來。

可是最近，新房市場和二手房市場互相影響、彼此重疊，對應的客戶群體也發生重疊。 很多購房人遇到了一個難題：到底是買新房，還是買二手房？

1.

買新房當然有各種好處，比如沒有仲介費，開發商八成還會送各種附加服務，還能滿足購房人的處房情結。

但買新房現在面臨的最大問題，是到手即貶值。 因為新房的新，相對二手房而言，是一種溢價。 這就跟買新車、新電腦一樣，到手哪怕你就開過一次，再轉手可能就得打個九折。

過去房價上漲週期裏，這一點並不明顯，因為房價在漲嘛，漲的幅度很快就會抵消新房的貶值，甚至還有富裕。 所以買新房也好買二手房也好，都算是上車行為。

但有一種人是肯定不會買新房的，那就是以投資為目的的購房人。 既然註定了要作為二手房賣出，那何不直接購入二手房呢？ 為什麼要買新房然後在自己手裡折損掉一成的房價呢？ 在他們眼裡，買房賣房只是一門生意，生意就得精打細算，新房有溢價不說，還不如二手房好砍價，非常不划算。

最近錢江晚報報導，杭州剛開完亞運會不久，亞運村的住宅項目，就有多套出現了“破發”現象。 也就是說，新房到手就跌價。

比如6月交付的日耀之城，7月成交單價在6萬元以上，8月的成交單價已經跌下6萬元，大部分房源價格在5.5萬元左右。 而在貝殼平臺上，日耀之城有三套房源的掛牌單價已經低至4.8萬元，其中一套房東在近一個月內直降100萬元，基本上虧本在賣。

再比如今年2月交付的合能杭玥府，交付後就有房東以低於新房價格出售。 杭玥府精裝限價為3.4萬元/平米，而貝殼平臺上的掛牌均價為3.3萬元/平米，近期的成交均價僅2.6萬元/平米。

而據記者採訪，這些“破發”的二手房，出售仍然不容易。 儘管比市價低了不少，但市場上的購房人普遍擔心，房價會繼續下跌，誰也不想買在半山腰上。

但也有自認為抄到底的購房者，尤其是那些當年搖號失敗的人，看著以前求而不得的房子，現在唾手可得還比之前便宜，就好像看見以前高高在上的白月光公主今天變成落難新娘，哪怕是二手也要搶一套回來，滿足一下當年未完成的夢想。

這事也挺有意思的。 以前二手房比新房還貴，媒體稱之為“倒掛”，既然是“倒”，那就說明反過來才是“正”，也就是說新房本就該比二手房貴。 結果現在二手房比新房價格低了，媒體又稱之為“破發”。 真是人嘴兩張皮，怎麼說都行。

2.

但是買新房現在也遇到了重大利好，那就是零公攤現在開始遍地開花。

所謂公攤面積，就是指電梯、牆體等由這棟業主全體使用的公共面積，分攤到每個人頭上。 這一塊面積占建築面積的比例，一般會高達20%以上，也就是說，你買一套100平的房子，實際可用面積只有不到80平米，得房率大約75%-80%。

以前在得房率這一塊，南方的房地產項目普遍比北方做得好。 很多廣東、四川、浙江的房地產項目，偷面積屬於常規操作，一套建築面積120平的房子，實際可利用面積在100平以上十分正常。 我還見過最極端的，得房率超過100%，也就是偷出來的面積比公攤還多。

但偷面積既然有個“偷”字，就說明是鑽規則的空子，比如造個露臺按一半面積計算，然後交房前又給封閉起來。 這種屬於地方規劃和房管部門審查不嚴格，或者乾脆就睜一眼閉一眼，反正大家都在一個鏈條上，項目賣得越好，大家就越有好日子過。

當然也有一些地方，比如重慶，新房銷售的時候只講套內面積，不講建築面積，但這樣做只是計算方法不同，其實對房價並沒有多大意義。 而且僅限於新房，二手房市場還是按建築面積計價。 所以在橫向對比跟其他城市的房價時，照樣還得換算回建築面積。